Generell beräkningsmodell

ESV:s beräkningar ska grundas på myndigheternas eller institutionernas faktiska lokalförsörjning enligt tecknade hyresavtal. ESV tillämpar särskilda beräkningsförfaranden för vissa lokaler.

För att beräkna flertalet lokaler följer ESV i huvudsak följande modell som utgår från regeringens beslut:

Löpande avtal som inte kan tecknas om under nästkommande år räknas om med 70 procent av KPI-förändringen mellan de två senaste oktobermånaderna.

Avtal som kan tecknas om under nästkommande år räknas om med förändringen av rikthyran på orten, mellan nästkommande år och det år när avtalet tecknades eller senast kunde tecknas om (dock tidigast 1995). Här tar ESV även hänsyn till tidigare omräkning på grund av KPI-förändringar sedan föregående anpassning till rikthyran eller när avtalet tecknades.

ESV ska tillämpa särskilda beräkningsförfaranden för följande byggnader:

  • lokaler för Harpsund
  • donerade och av institutioner ägda byggnader
  • Sveriges lantbruksuniversitet och Kriminalvårdens anstalter
  • hyresavtal som ursprungligen tecknats med Byggnadsstyrelsen
  • huvudbyggnaderna för Kungliga Operan, Dramatiska Teatern AB, Nationalmuseum, Naturhistoriska riksmuseet och Statens historiska museum.

Faktorer som beaktas vid beräkningarna

Ett antal faktorer påverkar ESV:s beräkningar för statens lokaler. Här beskriver vi faktorerna med exempel på hur de generella beräkningarna går till.

Faktorer Exempel
1. Area beräknas som area ovan mark + area under mark/2. Lokaler under mark har antagits ha en hyra som till 50 % motsvarar hyran för lokaler ovan mark. Några individuella bedömningar har inte ansetts vara möjliga. Av praktiska skäl har lokaler under mark i stället medräknats till 50 % men med 100 % av rikthyran. Lokalens area är 1 000 m2 ovan mark och 200 m2 under mark. I beräkningen sätts lokalens area till 1 100 m2.
2. Basår anger det år när avtalet är tecknat eller senast kunnat omtecknas. Avtalet är tecknat 2014, vilket blir basår.
3. Rikthyresgrupp anger lokalens belägenhet i rikthyresgrupp. Samtliga kommuner förutom Stockholm tillhör någon rikthyresgrupp, Stockholm är uppdelat på två rikthyresgrupper. Vilken rikthyresgrupp en kommun tillhör kan ändras mellan åren. Lokalen är belägen i rikthyresgrupp 1 – Stockholm innanför tullarna.
4. Rikthyran för den rikthyresgrupp lokalen ingår i.  
5. Vid omräkning för 1995/96 tilldelades alla myndigheter en brukarfaktor som angav att vissa myndigheter antogs ha mer eller mindre komplexa lokaler som medförde att hyresnivån avvek från den hyresnivå som antogs gälla för normala kontorslokaler. Denna faktor har för flertalet myndigheter ingen betydelse, endast i det fall ett anlag innehåller flera grupper av lokaler med olika brukarfaktorer så har dessa någon betydelse för beräkningen av omräkningstalet. Lokalen har brukarfaktor 10. Detta har ingen betydelse om alla lokaler tillhörande anslaget har samma brukarfaktor. Vid beräkningen av hyra (10, 12 och 14) divideras brukarfaktorn med 10. Är brukarfaktorn högre än 10 väger lokalen tyngre när omräkningstalet på anslagsnivå beräknas (19).
6. Indextalen för varje beräkningsår som baseras på 70 % av KPI-förändringen. Sedan 1997 baseras indextalen på den procentuella förändringen mellan KPI-talen för de två senast oktobermånaderna. För beräkningsåret 2020 var indextalet 1,59 %. 330,72 (okt18) / 323,38 (okt17) = 2,27 %. 2,27 % * 70 % = 1,59 %.
7. Beräkningsåret är det budgetår för vilket prisomräkningsunderlag ska beräknas. I exemplet är det år 2020.
8. En bashyra tas fram baserad på den rikthyra (4) som gällde under basåret (2) för den kommun där lokalen är belägen. Rikthyran var 2 700 kr/m2 för rikthyresgrupp 1 år 2014, d.v.s. basåret.
9. Ett omräkningstal tas fram för föregående år (beräkningsåret –1) baserat på indextalen (6) för samtliga år efter basåret (2) och t.o.m. föregående år. Omräkningstal baserat på 70 % av KPI. 2015 = - 0,04 %, 2016 = -0,08 %, 2017 = 0,06 %, 2018 = 0,83 %, 2019 = 1,18 %, ackumulerat = ca 1,96 %.
10. En hyra för föregående år beräknas baserat på bashyran (8), brukarfaktorn (5) för basåret, omräkningstalet för föregående år (9) samt arean (1). Hyran för år t-1 = 2 700 kr/m2 * 10/10 * 1,0196 * 1 100 m2 = 3 028 169 kr.
11. Om avtalet för lokalen inte kan omtecknas under beräkningsåret (7) så beräknas ett omräkningstal för beräkningsåret, baserat på föregående års omräkningstal (9) samt indextalet (6) för beräkningsåret. Omräkningstal för 2019 = ca 1,96 %. Omräkningstalet 2020 = (1+1,96 %)*(1+1,59 %)-1 = 3,58 %.
12. En hyra för beräkningsåret beräknas baserat på bashyran (8), brukarfaktorn (5) för basåret, omräkningstalet för beräkningsåret (11) samt arean (1). Hyran för år t = 2 700 kr/m2 * 10/10 * 1,0358 * 1 100 m2 = 3 076 317 kr.
13. Om avtalet för lokalen kan omtecknas under beräkningsåret (7) så tas den rikthyra (4) fram som gäller för beräkningsåret för den kommun där lokalen är belägen. Rikthyran var 3 875 kr/m2 för rikthyresgrupp 1 år 2020, d.v.s. beräkningsåret.
14. Hyran för beräkningsåret baseras då på rikthyran för beräkningsåret (13), brukarfaktorn (5) för beräkningsåret samt arean (1). Hyran för år t = 3 875 kr/m2 * 10/10 * 1 100 m2 = 4 262 500 kr.
15. Ändrad hyra beräknas som skillnaden mellan hyran för beräkningsåret (12 eller 14) och hyran för föregående år (10).

Om avtalet kan omtecknas blir den ändrade hyran = 4 262 500 - 3 028 169 = 1 234 331 kr.

Om avtalet inte kan omtecknas blir den ändrade hyran = 3 076 317 – 3 028 169 = 48 148 kr.

16. Den procentuella ändringen beräknas genom att dividera den ändrade hyra (15) med hyran för föregående år (10).

Om avtalet kan omtecknas blir den procentuella ändringen för avtalet = 1 234 331 / 3 028 169 = 40,76 %.

Om avtalet inte kan omtecknas blir den procentuella ändringen för avtalet = 48 148 / 3 028 169 = 1,59 %.

17. Hyran för föregående år (10) och hyran för beräkningsåret (12 eller 14) summeras på anslagsnivå.  
18. Ändringen på anslagsnivå beräknas som skillnaden mellan de summerade hyrorna för beräkningsåret respektive föregående år (17).  
19. Det omräkningstal som redovisas till regeringen beräknas som ändringen på anslagsnivå (18) dividerat med den summerade hyran för be-räkningsåret (17). Omräkningstalet anges som ett procenttal med 2 decimaler. Om anslaget endast innehåller lokalen om 1 200 m2 blir omräkningstalet 40,76 % alternativt 1,59 %.

Kontakt

Senast uppdaterad: